配当利回り5.79%の投資法人みらい。REITも購入対象にいれることを検討。

個別銘柄

こんにちは。飯田隆太です。

 最近になりREITが気になり始めました。

 基本スタンスは、暴落時に米国の超優良株式銘柄を買い漁りキャピタルゲインとインカムゲインのどちらも獲得することを狙っているため、いままではREITは守備県外でした。

 とは言いながらも、ポートフォリオおよび分散投資の観点から暴落時には円建ての金融資産も多少は購入しようと考えているため、銘柄を物色していたところ、5.79%という投資法人みらいの利回りが目に止まり、遅ればせながらREITについても検討を開始したというところです。

 

配当利回りは5.79%。株価も上昇トレンド形成しつつある 投資法人みらい

(出展: SBI証券、2019年7月1日付)

 

まずは暴落時の動きを見る

 まず最初は広い視野で整理するために、暴落時におけるそれぞれの株価の動きを把握することにしました。

 

 以下の図は、リーマンショック近辺における日米のREITおよび株価の動きを、2007年10月を1として指数化したものです。

 

 こうして見ると、米国は株価もREITも動きに大差がないように見えます。

対して、J-REITの落ち込みが目立っています。

 

 配当が減配されないという前提であれば、株価が下がれば下がる分だけ、利回りは向上するため、J-REITの暴落率は注目に値します。

 しかし、実際のビジネスの収益性も悪化し減配の可能性がでてくるとすると、話は別です。次にその点を見ていきます。

 

日米のREITおよび株価 推移

(出展: S&P500、TOPIX 500、FTSE USA、TOPIX REITの数値をInvesting.comより入手し作成)

 

優良なホテル・オフィス・商業施設物件中心の投資法人みらい

 

 投資法人みらいのポートフォリオを見ると、都内の優良オフィス・商業施設に加えて、各地のホテルに出資しています。投資法人みらいが出資する、都内の優良オフィス・商業施設は、大手企業が利用者のため、不景気になったとしても、いきなりこれらの法人が出払うことは想定しにくいと考えられます。

 

 一方で、各地方ホテルですが、こちらは現在の日本への渡航者の不景気への感応度によるところが多いでしょう。ホテル出資比率は全体の2割のため、危険性はそこまで高くないと考えますが、この点はより詳細に見ていく必要がありそうです。

 

投資法人みらいのポートフォリオ

(出展: 同法人HPより抜粋、2019年7月1日)

 

 最後の懸念点は、今後の政策如何による金利上昇についてです。これは投資法人みらいだけに限りませんが、もし政府が金利上昇を進めることになれば、金利費用が増加しREITの収益性はkもろに悪化します。

 一方で、インフレも金利も急激に上昇はさせず徐々に上げていくでしょうから、暴落時に購入した簿価ベースの配当利回りであれば全く問題ない範囲になるだろうとは考えています。

まとめると

 既に書いた点ですが、暴落時の株価下落率が高いREITは、安値で仕込むという狙いに沿っているといえます。また、一等地のオフィス・商業施設 需要はいきなり無くなることは想定しにくいという点からも配当は安定性があるのではと思えます。

 今後は、REITの各銘柄について、調べていくとともに日本への観光客の予測等や訪問地域の動向等も見ていきたいところです。REITに関しては今後も引き続き検討を続けていき、随時アップしていきたいと思います。ここまで読んでいただきありがとうございました。

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